摘要：舊城改造方式有很多種,不論采取哪種方式,在舊城改造都要強(qiáng)調(diào)綜合規(guī)劃、綜合改造和綜合效益。舊城改造規(guī)劃應(yīng)遵循從實(shí)際出發(fā), 因地制宜,量力而行,盡力而為的原則。本文通過實(shí)際案例來進(jìn)行探討分析。

　　關(guān)鍵詞：舊城改造;漁民村;規(guī)劃;

　　Abstract: The transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city is to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, and do everything in one's power principle. This article studied through real case.

　　Key words: urban renewal; the village planning

　　中圖分類號 :TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號：

　　近些年來, 舊城更新的速度、規(guī)范、力度和范圍都是前所未有的。當(dāng)然,這適應(yīng)了居民改善生活質(zhì)量的強(qiáng)烈要求; 適應(yīng)了政府美化城市形象的決心; 適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求; 適應(yīng)了城市自身現(xiàn)代化發(fā)展的內(nèi)在趨勢; 適應(yīng)了資金的流向需求; 適應(yīng)了土地的有償使用和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　一、案例分析

　　深圳是我國最早全面啟動(dòng)“城中村”改造的城市之一。坭崗村位于羅湖區(qū)西北部，緊鄰八卦嶺工貿(mào)混合區(qū)和筍崗—清水河物流園區(qū)等城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于適宜的區(qū)位、可承受的環(huán)境和相對合理的租賃價(jià)格，坭崗村自然地充當(dāng)了為產(chǎn)業(yè)配套中低檔居住區(qū)的角色。坭崗村常住戶籍人口約2000人，暫住人口達(dá)2萬多人，主要是周邊工貿(mào)區(qū)、物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)的從業(yè)人員和部分年輕白領(lǐng)。坭崗村總用地面積約20 hm2，總建筑面積約50萬 m2，平均毛容積率2.5，局部私房區(qū)容積率高達(dá)4.0，平均建筑密度約37%，其中私房區(qū)平均建筑密度超過60%。除了一般城中村普遍存在的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境問題外，坭崗村存在高壓走廊安全隱患、市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善、道路交通擁擠、環(huán)境問題惡劣和教育配套不足等問題，村集體股份合作公司多次要求進(jìn)行改造(圖1)。

　　圖1 坭崗村現(xiàn)狀分析圖 圖2 坭崗村改造策略分析圖

　　二、舊城改造難點(diǎn)

　　坭崗村改造的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是坭崗村現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度很高，改造難度很大;二是現(xiàn)狀建筑規(guī)模大，拆遷資金要求高，安置難度大;三是坭崗村區(qū)位和周邊功能環(huán)境相對較差，限制了改造后的功能也將以中低檔產(chǎn)業(yè)配套功能為主，開發(fā)商業(yè)、辦公等高附加值功能的潛力較小;四是外圍交通條件較差，難以支撐大規(guī)模開發(fā);五是高壓線路遷移帶來的改造成本增加，以及需要與供電等部門和國土部門進(jìn)行協(xié)調(diào)等特殊情況。

　　三、舊城改造模式

　　坭崗村在2001年就提出整體拆除重建的方案，但是由于改造規(guī)模和強(qiáng)度過大、改造帶來的各項(xiàng)設(shè)施壓力無法解決、改造存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，該改造方案擱淺。為了探討適合坭崗村的改造模式，規(guī)劃從功能定位、設(shè)施承載力、社會(huì)影響以及操作實(shí)施等各個(gè)方面，對整體拆建、局部拆建和綜合整治三種改造模式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對比分析。(表1)

　　表1、坭崗村改造模式綜合分析

　　綜合以上分析，坭崗村整體拆建雖然對環(huán)境的改善作用較大，但社會(huì)影響大、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)高、配套壓力大，政府、開發(fā)商、原村民和集體股份公司都會(huì)有較大顧慮而難于操作;綜合整治可有效緩解現(xiàn)狀城中村問題，且基本不會(huì)對周邊環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，惟一缺點(diǎn)在于資金籌措有較大難度;局部拆建符合本片區(qū)作為周邊產(chǎn)業(yè)功能的配套居住功能和房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求，同時(shí)改造對城市承載力、環(huán)境承載力的壓力較小，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　因此，坭崗村改造適宜采取“局部拆建+綜合整治”的模式，即對于城中村現(xiàn)狀功能不合理、建筑質(zhì)量和環(huán)境較差的片區(qū)進(jìn)行拆除，按照城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為以小戶型公寓為主的中檔產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)，其他片區(qū)全面進(jìn)行綜合整治，通過道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間和建設(shè)景觀的改善，適當(dāng)提高居住條件和生活環(huán)境，滿足低檔次產(chǎn)業(yè)居住配套需求(圖2)。

　　四、經(jīng)濟(jì)可行性分析

　　改造經(jīng)濟(jì)可行性分析是城中村改造市場化運(yùn)作的基本保障。依據(jù)成本估價(jià)法原理，利潤率=改造總收益/改造總成本×100%，控制利潤10%～15%左右是具備市場開發(fā)動(dòng)力的基本要求。以不同的改造方案對利潤率進(jìn)行分析測算，當(dāng)容積率為4.0時(shí)，改造的率潤率大致為6.38%，容積率4.8時(shí)為9.56%，而容積率5.5時(shí)由于地價(jià)優(yōu)惠政策的限制，改造利潤率反而降為8.26%。因此，從經(jīng)濟(jì)可行性上來說，容積率取4.8時(shí)可以初步滿足經(jīng)濟(jì)可行性的要求。同時(shí)參考周邊片區(qū)居住區(qū)及其他城中村改造的開發(fā)強(qiáng)度，初步確定坭崗村的改造開發(fā)強(qiáng)度為4.8。

　　五、改造影響分析

　　以往城中村改造的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，在消除城中村內(nèi)部問題的同時(shí)，必須有效避免對周邊社區(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響。改造影響評估是大規(guī)模、程序化推進(jìn)城中村改造的重要環(huán)節(jié)，可以確保改造行為不僅有利于城中村本身，同時(shí)必須有利于改善周邊片區(qū)和整個(gè)城市的建設(shè)環(huán)境。一般的改造影響評估主要包括道路交通、公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和景觀環(huán)境等四個(gè)方面，坭崗村改造影響評估重點(diǎn)在于公共配套設(shè)施和道路交通。

　　5.1公共配套設(shè)施影響

　　公共配套影響分析的重點(diǎn)是需要獨(dú)立占地的幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施，從整個(gè)坭崗片區(qū)的角度考慮，現(xiàn)狀約有1所36班小學(xué)的學(xué)位缺口，完全解決配套需要用地2 萬以上，局部拆建的總用地面積僅5萬。在完全市場化改造的條件下，坭崗村局部拆建既要解決配套問題，又要控制開發(fā)強(qiáng)度，兩者之間存在較大的矛盾，需要對其進(jìn)行適當(dāng)平衡。

　　從坭崗村的角度考慮，改造以后拆建范圍內(nèi)居住人口約9 000人，通過增加或擴(kuò)建小學(xué)、幼兒園等公共配套設(shè)施，可以解決改造新增的配套需求。現(xiàn)狀鳳光小學(xué)由1.33萬、18班用地增加到2.07萬、30班用地，增加的12班用地可服務(wù)約1萬人，滿足改造增量人口的小學(xué)學(xué)位需求。現(xiàn)狀坭崗幼兒園由0.26萬、9班用地增加為0.56萬、18班用地，增加的9班用地可服務(wù)0.7～1萬人，也基本滿足改造增量居住人口的需求。考慮到拆建范圍內(nèi)現(xiàn)狀居住人口的需求減少量未被計(jì)算，改造后學(xué)位的需求增加量實(shí)際上應(yīng)小于擴(kuò)建小學(xué)、幼兒園的供給增加量，因此改造后現(xiàn)狀學(xué)位較緊張的局面基本得到緩解。

　　5.2道路交通設(shè)施影響

　　坭崗村存在的交通問題主要出現(xiàn)在泥崗西路輔道上，其早、晚高峰小時(shí)的飽和度(V/C)分別為0.82、0.84，坭崗村改造后增交通量將進(jìn)一步加劇現(xiàn)狀區(qū)域交通擁擠。對不同容積率條件下的交通量和道路飽和度進(jìn)行測算，在容積率為4.8時(shí)，坭崗西路輔道的飽和度將增加到1.01，表明必須對區(qū)域道路條件交通進(jìn)行改善。

　　根據(jù)上層次規(guī)劃和法定圖則的要求，打通坭崗村西側(cè)的金碧支路，可以緩解區(qū)域交通狀況。金碧支路打通后為雙向2條車道、設(shè)計(jì)車速為30 km/h，則其設(shè)計(jì)通行能力單向1395 pcu/h。考慮其分流作用后對交通量重新分析測算表明，在開發(fā)強(qiáng)度控制為4.8的情況下，泥崗西路輔道的飽和基本可以承受改造帶來的新增交通量。

　　六、對改造專項(xiàng)規(guī)劃的思考與建議

　　改造專項(xiàng)規(guī)劃是城中村改造地區(qū)的一種公共政策，除了增進(jìn)空間資源利用的整體效率外，還應(yīng)關(guān)注空間資源分配的社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)土地利用效益在政府、業(yè)主和改造主體之間合理分配。因此，除了加強(qiáng)規(guī)劃技術(shù)方面的研究外，還應(yīng)建立一套公正合理的操作程序和工作方法。

　　6.1政府組織規(guī)劃編制

　　為了避免開發(fā)單位為追求利潤最大化對專項(xiàng)規(guī)劃制定進(jìn)行不適當(dāng)?shù)母深A(yù)，影響改造方案的公平性和合理性，專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)主要由政府組織編制。為保障改造項(xiàng)目的市場動(dòng)力和可操作性，應(yīng)委托多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)對改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行測算和咨詢。專項(xiàng)規(guī)劃編制和經(jīng)濟(jì)分析評估應(yīng)同步開展，并保持與原村民、集體股份公司以及其他相關(guān)主體的及時(shí)溝通，以形成各方協(xié)調(diào)一致的改造方案。

　　6.2市場確定開發(fā)主體

　　政府組織完成改造專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批后，建議參考香港市區(qū)重建局的操作辦法，由政府進(jìn)行公告，通過市場競爭，從提出改造申請的改造單位中根據(jù)各項(xiàng)因素打分評估后選擇改造主體，并通過保證金、人員參與、進(jìn)度監(jiān)管等手段加強(qiáng)對于改造項(xiàng)目后期實(shí)施的監(jiān)督和管理，確保拆遷、補(bǔ)償和安置的社會(huì)和諧以及社會(huì)影響。

　　6.3增強(qiáng)公共參與力度

　　改造專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)鼓勵(lì)公眾包括原村民、現(xiàn)狀居住人口和周邊片區(qū)市民在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的積極參與，在制定方案的初期就開始廣泛地聽取和征詢各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、組織方式、拆遷安置方式等，保證城中村改造具有和諧社會(huì)基礎(chǔ)，并取得較好的社會(huì)效應(yīng)。

　　七、小結(jié)

　　通過改造模式、經(jīng)濟(jì)可行性分析、開發(fā)強(qiáng)度分析與改造影響評估等多方面綜合分析，以及與村集體、開發(fā)單位、政府(區(qū)政府、市規(guī)劃主管部門)的多次溝通、協(xié)調(diào)，最終確定坭崗村實(shí)行“局部拆建+綜合整治”的改造模式。對存在安全隱患、環(huán)境惡劣的片區(qū)實(shí)施整體拆除重建，對其他現(xiàn)狀相對較好的地區(qū)實(shí)行綜合整治：打通道路微循環(huán)和消防通道，增大給水、電力等市政設(shè)施容量，改善市政管網(wǎng)，對沿街景觀進(jìn)行適當(dāng)整治和改善。通過幼兒園的新建、小學(xué)的擴(kuò)建以及周邊道路交通設(shè)施等設(shè)施的完善，不僅可以大大改善坭崗村內(nèi)部的居住、安全與環(huán)境問題，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)將改造后由于建筑、人口規(guī)模增加帶來的環(huán)境壓力減小到最低。

　　作者簡介：

　　高鑫 女 漢 1984年5月4日 陜西臨潼人，主要從事城市規(guī)劃設(shè)計(jì)工作