[ 摘要 ] 為深入剖析購(gòu)房夾心階層住房問(wèn)題突出的原因，本文基于住房過(guò)濾理論，分別從市場(chǎng)失靈、政府保障失靈與租買(mǎi)選擇理論出發(fā)，研究購(gòu)房夾心階層住房現(xiàn)實(shí)困境、制度困境與個(gè)人救濟(jì)困境形成原因，闡述解決購(gòu)房夾心階層住房問(wèn)題的緊迫性。研究表明，我國(guó)購(gòu)房夾心階層的現(xiàn)實(shí)困境源于城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高與住房?jī)r(jià)格分布不均衡 ;制度困境源于保障房供給異質(zhì)化、住房保障制度不完善以及住房權(quán)在我國(guó)的異化 ;個(gè)人救濟(jì)困境源于租售不同權(quán)以及租買(mǎi)選擇機(jī)制的缺失。

　　[ 關(guān)鍵詞 ] 購(gòu)房夾心階層 ;市場(chǎng)失靈理論 ;租買(mǎi)選擇理論

　　一、引言

　　住房問(wèn)題一直是社會(huì)聚焦的民生問(wèn)題，2021 年 12 月11 日國(guó)家發(fā)改委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉吉吉指出，要加強(qiáng)居民基本住房保障，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障政策的發(fā)展，市場(chǎng)與保障之間一直存在空白地帶，從而出現(xiàn)了既不享受住房保障又無(wú)法購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)商品房的群體——“購(gòu)房夾心階層”，此類群體規(guī)模的大小直接決定住房市場(chǎng)問(wèn)題的突出程度，但是此類群體的形成常常源于房?jī)r(jià)的上漲，有衡量此規(guī)模大小的指數(shù)，但是并未對(duì)其作細(xì)致的定性研究。國(guó)內(nèi)外一直關(guān)注夾心階層住房困境，在國(guó)外，住房保障政策以解決部分家庭的住房困難問(wèn)題為目標(biāo)(Barlow et al.，1994)，只有考慮住房夾心層區(qū)域差異及住房需求，才能解決夾心階層住房困難問(wèn)題(Jonkman et al.，2015)。在國(guó)內(nèi)，有學(xué)者將夾心層分為收入型、供給型與政策型，以明確市場(chǎng)夾心層與政策夾心層各自存在的問(wèn)題(樊艷妮，2014)。

　　之所以形成夾心層群體，是因?yàn)樗槠�化狀態(tài)使得話語(yǔ)權(quán)逐漸喪失，他們的利益訴求被誤讀，導(dǎo)致制度安排與實(shí)際需求之間出現(xiàn)斷裂(毛琪，2013)。另外，住房救助是屬于社會(huì)救助還是屬于社會(huì)福利的范疇問(wèn)題，依舊未達(dá)成統(tǒng)一。本文分別基于市場(chǎng)失靈、政府失靈與租買(mǎi)選擇理論，研究購(gòu)房夾心階層的現(xiàn)實(shí)困境、制度困境與個(gè)人救濟(jì)困境。研究表明，城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)分布不均衡導(dǎo)致購(gòu)房夾心階層的現(xiàn)實(shí)困境 ;保障性住房供給的異質(zhì)化、保障制度缺乏靈活性以及住房權(quán)在我國(guó)的異化導(dǎo)致制度困境 ;租售不同權(quán)以及租買(mǎi)選擇機(jī)制的缺失導(dǎo)致個(gè)人救濟(jì)困境。

　　二、基于市場(chǎng)失靈的現(xiàn)實(shí)困境

　　(一)城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高

　　房?jī)r(jià)收入比作為衡量房?jī)r(jià)水平與居民收入水平的指標(biāo)，一直以來(lái)都能夠反映當(dāng)前某城市居民的購(gòu)買(mǎi)能力，過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比說(shuō)明當(dāng)?shù)鼐用竦闹Ц赌芰�極弱，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比展現(xiàn)了各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。此外，房?jī)r(jià)收入比能夠描述當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)供求關(guān)系，宏觀層面體現(xiàn)著房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)期發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，微觀層面體現(xiàn)著當(dāng)下住房?jī)r(jià)格與收入之間的差距是否合理。《2021 年上半年百城高房?jī)r(jià)收入比》中的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)收入比最高的是深圳市，高達(dá) 41.6，三亞與上海緊隨其后。國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比合理范圍是 3-6，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超此范圍，說(shuō)明我國(guó)購(gòu)房問(wèn)題亟待解決。

　　其中，一、二線城市人口基數(shù)大，人口流入不斷加大，導(dǎo)致住房需求旺盛，所以房?jī)r(jià)收入比高于合理區(qū)間是可以理解的，但是數(shù)值達(dá)到 30 以上，說(shuō)明我國(guó)住房市場(chǎng)供給存在極大問(wèn)題，市場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)房夾心階層無(wú)法通過(guò)個(gè)人力量承擔(dān)購(gòu)房支付，房地產(chǎn)相關(guān)政策有待完善。房?jī)r(jià)收入比的不斷上升，顯示房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)超收入的增加，而設(shè)定保障線依據(jù)的收入比例保持不變，這會(huì)不斷增大市場(chǎng)失靈的程度。隨著市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格的上漲，城市房?jī)r(jià)曲線(以正態(tài)分布為例)向右移，商品房?jī)r(jià)格曲線的第五百分位 P 向右移到 P1，而保障性住房的價(jià)格則依據(jù)收入的變化由 P * 向右移動(dòng)到 P *1 點(diǎn)，“購(gòu)房夾心階層”人群不斷增大，加重市場(chǎng)失靈程度。

　　(二)住房?jī)r(jià)格分布不均衡

　　1. 城市價(jià)格分布相異。

　　我國(guó)城市住房?jī)r(jià)格分布相異，但是基本趨勢(shì)呈正態(tài)分布形式，以高房?jī)r(jià)為中心向周邊輻射，房?jī)r(jià)逐步降低，到最后趨于平緩穩(wěn)定，但是具體分布形式因城而異。例如上海、北京等一線城市，作為資源稀缺城市，資源分配高度不均，房?jī)r(jià)對(duì)區(qū)位因素很敏感，資源豐富的地區(qū)房?jī)r(jià)高漲，并且隨時(shí)間推移，此地區(qū)會(huì)不斷吸收高質(zhì)量資源，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，呈現(xiàn)出頂峰絕對(duì)高、兩邊凹形驟降的情況。而在房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定的二、三線城市，資源分配相對(duì)平均，或由于地域面積較小，交通便利，資源輻射范圍廣而平均，房?jī)r(jià)的差距相對(duì)較小，并且不存在過(guò)多的資源吸附情況，因此，房?jī)r(jià)趨于正態(tài)分布形式。

　　城市 A 的房?jī)r(jià)呈平緩正態(tài)分布，而城市 B 則對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)較高、資源分配不均的城市，當(dāng)兩個(gè)城市住房?jī)r(jià)格中位數(shù)一致時(shí)，第五百分位的房?jī)r(jià)卻相差甚遠(yuǎn)，城市 A 所對(duì)應(yīng)的第五百分位房?jī)r(jià)為 A1，城市B 所對(duì)應(yīng)的第五百分位房?jī)r(jià)為 B1，若相同保障線相同，城市 B 的購(gòu)房夾心階層規(guī)模遠(yuǎn)大于城市 A。

　　2. 住房市場(chǎng)與土地的壟斷性。

　　目前，我國(guó)住房市場(chǎng)存在壟斷供給的現(xiàn)象。政府對(duì)土地?fù)碛薪^對(duì)的所有權(quán)，對(duì)于土地資源的分配掌有主動(dòng)權(quán)，但是地方政府為增加財(cái)政收入，保有自己在土地方面的絕對(duì)壟斷地位，會(huì)放任土地價(jià)格扭曲，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)出現(xiàn)。另外，政府謀求社會(huì)福利最大化會(huì)與追求利益最大化產(chǎn)生矛盾，造成資源配置扭曲，存在決策失誤或徇私腐敗等情況，進(jìn)而激化房?jī)r(jià)的不斷上漲。當(dāng)土地供應(yīng)被壟斷，土地供應(yīng)量即低于均衡土地供應(yīng)量，土地供給曲線 SL 向右上方移動(dòng)到 SL1，均衡地價(jià)由 PL 提高到 PL1，均衡土地增量由 QL 減少到 QL1，商品房供給量隨之減少，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況時(shí)，市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格隨之上升。

　　由此可知，假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于常規(guī)發(fā)展?fàn)顟B(tài)時(shí)，土地的壟斷會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)住房供應(yīng)發(fā)生突變，偏離市場(chǎng)需求，供給量的下降導(dǎo)致價(jià)格的大幅上升。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度壟斷性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的資金、實(shí)力，資金的獲取需要良好的社會(huì)關(guān)系以及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此，在土地獲取過(guò)程中，房地產(chǎn)商會(huì)經(jīng)過(guò)層層篩選，從而增高房地產(chǎn)商的入市門(mén)檻。少量大型房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)住房市場(chǎng)，形成寡頭經(jīng)濟(jì)。在住房定價(jià)上，各大房企捂盤(pán)惜售，等房?jī)r(jià)上漲達(dá)到峰值，扭曲市場(chǎng)價(jià)格，激化購(gòu)房夾心階層購(gòu)房矛盾。

　　3. 住房市場(chǎng)供給失衡。

　　住房供給量失衡包括供不應(yīng)求與供大于求兩種情況。當(dāng)住房供給量無(wú)法滿足市場(chǎng)中購(gòu)房者的需求時(shí)，購(gòu)房者會(huì)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，并且將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到是否能買(mǎi)到住房而不是住房本身的質(zhì)量、配套設(shè)施等條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則會(huì)在此時(shí)選擇提高房?jī)r(jià)以最大化自己的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在我國(guó)一線及新一線城市，此類現(xiàn)象較為普遍，住房的供給一直無(wú)法滿足城市購(gòu)房需求，土地資源的緊缺以及持續(xù)不斷的需求熱度，使住房?jī)r(jià)格居高不下，并保持上升趨勢(shì)。盡管如此，城市內(nèi)部依然一房難求，形成惡性循環(huán)。在三、四線城市中，大量的空置房以及滯銷(xiāo)的房屋無(wú)人問(wèn)津，城市住房供給量遠(yuǎn)大于城市住房需求，開(kāi)發(fā)商從戶型、質(zhì)量等方面不斷提高自身的供給優(yōu)勢(shì)，確實(shí)有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，但是過(guò)多的滯銷(xiāo)房屋仍然是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大攔路虎。住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡。住房市場(chǎng)供給存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存的情況。

　　我國(guó)購(gòu)房群體中基數(shù)較大的是剛需購(gòu)房者，與他們相適配的住房應(yīng)為戶型較小、價(jià)格適中的經(jīng)濟(jì)型住房。但是房地產(chǎn)商為追求品牌效應(yīng)或產(chǎn)品溢價(jià)，大量開(kāi)發(fā)別墅、洋房等房型，滿足高收入群體、改善性需求購(gòu)房者，忽視剛性住房需求，一方面導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型住房供不應(yīng)求，一方面又導(dǎo)致高端住房有價(jià)無(wú)市，住房的供給完全偏離正確方向，導(dǎo)致供給結(jié)構(gòu)失衡。另外，當(dāng)某區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)一直處于低位平穩(wěn)的狀態(tài)時(shí)，住房需求量也保持低位穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不會(huì)偏離既有軌道，一旦房?jī)r(jià)被刺激上漲，消費(fèi)者購(gòu)房需求便隨之增加，無(wú)論是消費(fèi)需求、投資需求還是投機(jī)需求，都會(huì)被激化，進(jìn)而不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的發(fā)展路線離既定軌道越發(fā)遙遠(yuǎn)，從而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，引發(fā)住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡等一系列問(wèn)題。

　　三、基于政府保障失靈的制度困境

　　(一)保障房供給異質(zhì)化

　　在關(guān)注城市購(gòu)房夾心階層群體這一社會(huì)問(wèn)題之后，各大城市都出臺(tái)了相關(guān)政策，試圖解決此類群體的購(gòu)房困境，例如共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐、人才安居的推出、精準(zhǔn)保障的形式，多種保障性住房供給形式均在嘗試階段，但是各種在試保障性住房供給均具有較強(qiáng)的針對(duì)性、選擇性，有失公允。住房供給逐漸步入歧路，用特殊的保障形式解決少量、特定的購(gòu)房夾心階層問(wèn)題，雖然此形式可以滿足少數(shù)購(gòu)房夾心階層群體住房需求，但是仍然無(wú)法緩解購(gòu)房夾心階層購(gòu)房壓力大這一社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)的保障性住房政策極具獨(dú)立性，并沒(méi)有形成清晰的分層保障供應(yīng)體系，保障房供給漸漸變形，偏離了原來(lái)解決支付能力不足群體的住房問(wèn)題這一根本目標(biāo)，各保障政策之間是獨(dú)立運(yùn)行的，缺少橋梁搭建，缺乏銜接邏輯，導(dǎo)致保障效應(yīng)低下。

　　一直以來(lái)實(shí)行的“二分法”，易造成住房供給功能定位不清，所提供保障性住房無(wú)法準(zhǔn)確定位其為基本保障還是扶持性住房，界定不清的問(wèn)題易造成住房市場(chǎng)系統(tǒng)性欠缺，兩個(gè)完全獨(dú)立的住房系統(tǒng)之間缺乏銜接的橋梁與過(guò)渡媒介，供需矛盾進(jìn)一步激化，形成“購(gòu)房夾心階層”。保障性住房供給的保障效應(yīng)遠(yuǎn)未達(dá)到理想水平，保障群體具有強(qiáng)異質(zhì)性，保障對(duì)象數(shù)量零落式增加，與供給形式、供給量的增加不成正比，保障房供給偏離原有目標(biāo)軌道，保障性住房供給偏位以及異質(zhì)化嚴(yán)重。

　　(二)保障制度不完善

　　1998 年 7 月國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。至今，我國(guó)在住房保障制度方面進(jìn)行了多次改革，但是盡管實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升，住房保障制度仍然無(wú)法有效解決不同收入階層的住房問(wèn)題，造成政府保障制度失靈的情況。政府失靈是政府在克服市場(chǎng)失靈或是市場(chǎng)缺陷過(guò)程中產(chǎn)生的。公共決策的缺陷導(dǎo)致政策效應(yīng)偏離公共目標(biāo)，公眾政策執(zhí)行效率低下、政策制定的不確定性以及時(shí)滯性，皆為政府失靈的表現(xiàn)，在保障性住房制度制定過(guò)程中也存在此類問(wèn)題。

　　1. 保障準(zhǔn)入線設(shè)定不科學(xué)。住房保障收入線是判定申請(qǐng)者在某個(gè)時(shí)段、某個(gè)地區(qū)是否達(dá)到獲得保障性住房資格的最低收入線水平。我國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定保障收入線的測(cè)定方法，普遍以城鎮(zhèn)最低生活保障線以及人均可支配收入作參照(按統(tǒng)計(jì)學(xué)五等分或七等分法)，但是家庭收入的界定與審核缺乏科學(xué)的方式，無(wú)法準(zhǔn)確判定一個(gè)家庭真實(shí)的收入情況與財(cái)產(chǎn)狀況，某種程度上存在資源分配不公的可能性，導(dǎo)致“不該保障的人享受保障”的情況。另外，保障線一旦確定，極少加以更改，缺乏動(dòng)態(tài)管理，未將居民、社會(huì)的實(shí)際需求以及政府的供給能力考慮在內(nèi)，缺乏科學(xué)依據(jù)。保障性住房是為不具備住房支付能力的人所準(zhǔn)備的，但是收入與財(cái)產(chǎn)狀況是動(dòng)態(tài)的，由于夾心階層的獨(dú)有特質(zhì)，其收入的潛在增長(zhǎng)性尚未納入考慮，可能有的家庭可以從租賃保障轉(zhuǎn)為購(gòu)房保障，也可能有的家庭收入之高已不具備保障資格。一系列動(dòng)態(tài)情況未有相關(guān)部門(mén)加以監(jiān)管，導(dǎo)致保障資源的無(wú)效占用。

　　2. 保障性住房政策滯后。我國(guó)住房保障制度的制定由國(guó)家政府主導(dǎo)，提供保障的主體同樣是政府，目的是保障公民的基本住房權(quán)益，但是對(duì)于公民的住房權(quán)卻尚未有明確的界定。住房權(quán)涉及社會(huì)公民個(gè)體能否普遍獲得住房。從政府角度出發(fā)，如若政府能夠提供足夠的住房以滿足社會(huì)普遍需求，那么可以認(rèn)定為住房權(quán)得到了充分保障。從公民個(gè)體角度出發(fā)，個(gè)體已經(jīng)擁有或有合理機(jī)會(huì)獲得滿足自身需求的住房，則可認(rèn)定為住房權(quán)得到保障。

　　主體不同，導(dǎo)致在落實(shí)保障的過(guò)程中，存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、力度難以掌控、范圍無(wú)法界定以及效果無(wú)法評(píng)判等問(wèn)題，久而久之，會(huì)加劇社會(huì)矛盾。我國(guó)保障性住房供給一直難以滿足需求的原因主要在于，政府對(duì)住房權(quán)的理解存在偏差。此外，住房保障制度涉及保障對(duì)象的確定與審查、保障形式的確定等項(xiàng)目，而國(guó)內(nèi)保障目標(biāo)定位并不明確，政府將住房保障政策也作為住房政策經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)目標(biāo)的一個(gè)補(bǔ)充部分，從而弱化了住房保障政策的社會(huì)目標(biāo)，尤其是在提供公平住房機(jī)會(huì)方面，沒(méi)有具體的政策目標(biāo)，市場(chǎng)與保障相互獨(dú)立，且二者之間并未相互銜接，存在斷點(diǎn)，而斷點(diǎn)的位置正是購(gòu)房夾心階層滋長(zhǎng)的空間。

　　(三)住房權(quán)在我國(guó)的異化

　　住房權(quán)包括住房平等權(quán)、住房不受驅(qū)逐權(quán)、住房?jī)r(jià)格可承受權(quán)、住房適居權(quán)、住房融合權(quán)。在我國(guó)，住房權(quán)的理論與法律規(guī)定還有待進(jìn)一步確認(rèn)。實(shí)踐中，若社會(huì)公民對(duì)實(shí)現(xiàn)自身住房權(quán)抱有期待，在發(fā)現(xiàn)社會(huì)住房權(quán)保障能力不足時(shí)，會(huì)將失望轉(zhuǎn)化為對(duì)政府保障能力的質(zhì)疑與抱怨，從而引發(fā)社會(huì)不滿。我國(guó)住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)障礙主要表現(xiàn)如下 ：

　　(1)社會(huì)共識(shí)尚未達(dá)成。住房權(quán)這一概念由國(guó)外引入，國(guó)外住房權(quán)的部分實(shí)現(xiàn)措施難以在我國(guó)落實(shí)，因國(guó)情不同和保障理念不同，須在保障的范圍、保障線的設(shè)定、保障的方式等方面通過(guò)不斷實(shí)踐，檢驗(yàn)適合我國(guó)的住房權(quán)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)。(2)政策法規(guī)不完善。中央政府的頂層設(shè)計(jì)缺乏宏觀眼界，地方政府立法不完備，各職能部門(mén)之間的協(xié)調(diào)缺乏默契，對(duì)住房權(quán)沒(méi)有明晰的概念，導(dǎo)致措施落實(shí)具有不確定性。(3)保障工作力度欠佳。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，在住房保障方面做了大量的工作，每個(gè)階段都會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)整保障節(jié)奏以及形式，但是效果甚微，依然沒(méi)有完全解決購(gòu)房夾心階層群體的住房問(wèn)題，因此，住房保障的工作仍然有待加強(qiáng)。綜上，住房權(quán)在我國(guó)尚未被納入法律規(guī)定范疇，住房權(quán)的概念也尚無(wú)定論，部分聲音認(rèn)為住房權(quán)概念本身以及權(quán)責(zé)分配存在問(wèn)題，難以在我國(guó)現(xiàn)有法律框架下運(yùn)行，部分聲音又認(rèn)為住房權(quán)的救濟(jì)能夠解決住房問(wèn)題，但是總會(huì)落入表象的爭(zhēng)論，并未對(duì)實(shí)際問(wèn)題提出有效的解決方案，導(dǎo)致住房困境一直存在，且愈演愈烈。

　　四、基于租買(mǎi)選擇的個(gè)人救濟(jì)困境

　　(一)租售不同權(quán)

　　1.“租售同權(quán)”法律體系不健全。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，住房成為一種投資商品。租房與購(gòu)房者在社會(huì)福利與社會(huì)保障享受上皆存在千差萬(wàn)別，由此，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)是住房市場(chǎng)改革的重要目標(biāo)，以使租賃市場(chǎng)與購(gòu)房市場(chǎng)達(dá)到平衡狀態(tài)。國(guó)家“十三五”規(guī)劃綱要明確指出，應(yīng)深化住房體制改革，保障民生，建立租購(gòu)并舉的住房制度。實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，租房者不僅可以實(shí)現(xiàn)住房支付自由，還能夠合法享受城市社會(huì)福利等各項(xiàng)權(quán)利，有利于促進(jìn)社會(huì)公平，提高居民生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。 但是，我國(guó)租售同權(quán)措施缺少法律法規(guī)的支持與監(jiān)督。法律法規(guī)的空白使得住房改革工作缺乏頂層設(shè)計(jì)，同時(shí)，缺少法律規(guī)范易造成市場(chǎng)混亂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、社會(huì)組織等皆難以嚴(yán)格執(zhí)行住房改革的相關(guān)規(guī)定與政策。

　　法律的不健全也容易使得租賃市場(chǎng)不作為、亂作為行為有機(jī)可乘。租售同權(quán)無(wú)法得到積極響應(yīng)與落實(shí)，易引發(fā)中低收入群體的不滿，從而激化社會(huì)矛盾，阻礙住房體制改革。僅針對(duì)租售同權(quán)提出相關(guān)建議與辦法，無(wú)法從根源上消除租房者的顧慮。在一、二線城市，擁有住房的產(chǎn)權(quán)意味著可以擁有本市戶口、享受城市相關(guān)公共服務(wù)，而租賃住房的居民沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，無(wú)法享受城市的社會(huì)保障服務(wù)，無(wú)法享受城市財(cái)富的增值。租房與購(gòu)房所引發(fā)的貧富分化會(huì)持續(xù)加大，僅僅解決城市居民有房可住的問(wèn)題，會(huì)忽視分享社會(huì)財(cái)富，實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

　　2. 租賃市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。租賃市場(chǎng)不規(guī)范，市場(chǎng)秩序混亂，存在大量未經(jīng)規(guī)范注冊(cè)的租賃中介，私自提高租金、改造房屋、分割出租，最大限度地榨取承租人的利益。租賃雙方權(quán)益不同，出租者在權(quán)利方面基本實(shí)現(xiàn)了最大化，因?yàn)槠鋵?duì)房屋擁有所有的決定權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)，在定價(jià)方面可充分滿足個(gè)人需求，在配套設(shè)施、合同簽訂等方面占據(jù)主動(dòng)地位。而作為承租人，在租金不具備透明度時(shí)，只能選擇接受，另外在轉(zhuǎn)租或退租時(shí)時(shí)常會(huì)遇到被無(wú)理由扣留押金的情況，在選擇室友或配套設(shè)施上也處于被動(dòng)，權(quán)益無(wú)法得到保障。租賃缺乏安全感，租房面積較小，戶型不符合個(gè)人需求，同租人陌生，無(wú)法保障個(gè)人生命安全，無(wú)法適應(yīng)個(gè)人生活習(xí)慣。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，租賃需求相對(duì)較大，但是因人口密集大，租房亂象眾多，租賃房源緊缺，租賃者無(wú)法擁有穩(wěn)定的租賃關(guān)系，缺乏城市歸屬感，因而產(chǎn)生購(gòu)房需求。而在小城市，商品房庫(kù)存量大，房屋空置率高，受就業(yè)機(jī)會(huì)少、教育醫(yī)療等配套服務(wù)落后影響，城市人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，住房租賃需求少之又少。

　　(二)租買(mǎi)選擇偏好明確家庭在不同生命階段，根據(jù)收入以及需求選擇購(gòu)房或租賃。為實(shí)現(xiàn)收入效用最大化，消費(fèi)者會(huì)根據(jù)住房屬性、家庭屬性、外部環(huán)境屬性等進(jìn)行租買(mǎi)選擇。購(gòu)房夾心階層租買(mǎi)選擇偏好受到各種因素影響，可分為三大類，分別是宏觀因素、微觀因素以及心理特征因素。宏觀因素包括政策、社會(huì)因素等要素。稅收、貸款、金融等政策以及住房保障制度在某種程度上會(huì)影響購(gòu)房者的租買(mǎi)選擇，而社會(huì)保險(xiǎn)、公共服務(wù)設(shè)施以及社會(huì)福利資源則會(huì)直接影響購(gòu)房成本。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平也會(huì)直接影響租購(gòu)選擇，對(duì)于發(fā)展較好的城市，消費(fèi)者會(huì)根據(jù)其個(gè)人經(jīng)濟(jì)水平以及個(gè)人職業(yè)規(guī)劃等決定是否出于投資或剛需購(gòu)買(mǎi)住房。微觀因素包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量、個(gè)體特征以及外部環(huán)境要素。房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)的浮動(dòng)會(huì)體現(xiàn)當(dāng)前住房市場(chǎng)的租購(gòu)情況。

　　在個(gè)體特征方面，消費(fèi)者的不同年齡階段，不同的家庭結(jié)構(gòu)、性別、職業(yè)、收入、學(xué)歷等，皆會(huì)影響消費(fèi)者的租購(gòu)選擇。外部環(huán)境因素包括住房本身、配套設(shè)施、配套服務(wù)、社區(qū)環(huán)境、教育資源分布等，這些也是作租買(mǎi)選擇時(shí)要考慮的因素。心理特征因素包括社會(huì)地位認(rèn)同感、投資偏好以及幸福感安全感等。租賃住房獲得的社會(huì)地位認(rèn)同較購(gòu)房相對(duì)弱，住宅產(chǎn)權(quán)與幸福感顯著相關(guān)，擁有產(chǎn)權(quán)者幸福感強(qiáng)于租房者，同時(shí)住宅能提升剛需消費(fèi)者的安全感。消費(fèi)者的投資偏好也決定了家庭是否為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型，風(fēng)險(xiǎn)厭惡型更加傾向于購(gòu)房以實(shí)現(xiàn)住房自有。綜合租買(mǎi)選擇偏好影響因素的分析可知，對(duì)比購(gòu)房與租房，消費(fèi)者更加傾向于購(gòu)房，租買(mǎi)選擇機(jī)制的缺失造成購(gòu)房夾心階層購(gòu)房困難現(xiàn)象。

　　五、結(jié)論

　　城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)超收入的增加，而設(shè)定保障線依據(jù)的收入比例常年保持不變，不斷增大市場(chǎng)失靈的程度。城市住房?jī)r(jià)格分布因城而異，尤其部分一線城市，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出頂峰絕對(duì)高、兩邊凹形驟降的情況，且住房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)均存在嚴(yán)重的壟斷現(xiàn)象，住房供給數(shù)量與結(jié)構(gòu)皆失衡。通過(guò)對(duì)比各國(guó)住房保障政策，發(fā)現(xiàn)各國(guó)由于國(guó)情不同，保障原則、保障對(duì)象、保障形式相差甚遠(yuǎn)，政府與市場(chǎng)的定位與功能各不相同。我國(guó)的購(gòu)房夾心階層住房困境主要來(lái)源于保障制度缺乏針對(duì)性，保障性住房供給不均衡，保障機(jī)制不夠完善，保障住房供應(yīng)體系不夠健全，保障性住房建設(shè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，保障政策缺乏靈活性。

　　另外，由于對(duì)住房權(quán)的認(rèn)識(shí)不足，以及住房權(quán)在我國(guó)的異化，對(duì)于購(gòu)房夾心階層是否應(yīng)該得到保障、是否應(yīng)該得到政府救濟(jì)尚無(wú)定論，并且依本國(guó)的國(guó)情，完全依靠政府解決住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題確實(shí)存在過(guò)多阻礙，但是我國(guó)一直在加快住房保障制度的完善步伐，開(kāi)始注重從立法根本、保障原則出發(fā)探討保障問(wèn)題。通過(guò)分析購(gòu)房夾心階層租買(mǎi)選擇偏好，總結(jié)個(gè)人救濟(jì)困境形成原因。因“租售同權(quán)”法律制度不健全以及租賃市場(chǎng)發(fā)展不完善，再結(jié)合其他相關(guān)因素，消費(fèi)者租買(mǎi)選擇較為明確——購(gòu)房，缺失選擇機(jī)制。

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　　選自期刊：住房保障 上海房地

　　作者信息：席楊 吳翔華